在房贷利率下降的情况下，一些选择固定利率的早期购房者开始想办法提前偿还贷款，降低现有房贷利率的呼声也越来越高。近期，央行也表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同协议。但目前尚未有银行明确宣布同意下调存量房贷利率。

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　　房贷利率的涨跌牵动着老百姓的神经。在央行支持和鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议，或者以新贷款置换存量贷款后，存量房贷利率是否会下调，成为购房者最关心的话题之一。

　　近日，有媒体报道常州市部分银行同意下调存量房贷利率，引起市场广泛关注。但随后，媒体从报道中删除了“部分银行也同意下调存量房贷利率”等关键词。

　　7月21日，记者致电常州多家商业银行，询问存量房贷利率是否可以协商。其中一家商业银行的工作人员拨打了回应：“我们只有商业转账（住房商业贷款转公积金贷款），但从未听说过房贷利率协商。”

　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵修池表示，在房贷利率下行的情况下，存量房贷利率下调是必然的。

　　她表示，一些早期选择固定利率的购房者，长期饱受高额房贷利率的困扰，银行可以主动做一些事情，赢得老百姓的信任。

　　利差持续拉大，提前还款潮持续

　　随着我国新发放个人住房抵押贷款利率持续下降，存量住房贷款与新发放住房贷款的利差持续拉大。

　　央行发布数据显示，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，较上年同期下降107个基点。仅从6月份来看，个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。

　　贝壳研究院监测数据显示，7月份，白城首套主流房贷平均利率为3.90%，创历史新低，第二套主流房贷平均利率为4.81%，均较上月下降10个基点。

　　不过，与目前较低的房贷利率相比，往年购房者的房贷利率相对较高，有的甚至超过了6%。为了应对较大的利差，许多购房者选择提前偿还贷款。

　　几年前，90后女孩张然（化名）在江苏昆山买房时，房贷利率为6.4%。如今，每月2500多元的还款额中只有几百元是本金，利息超过2000元。为了尽快还清贷款，她平时都会做一些兼职。张然计划在两三年内提前还清贷款。经过计算，他可以节省30万多元。提前还款浪潮仍在持续。此前，在国务院新闻办发布新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹兰解释称，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系发生了变化。居民动用存款或减少其他投资，提前偿还存量贷款的现象明显增多。他指出，这种现象并不影响住房需求，而是居民资产配置的调整。

　　理财方面，居民储蓄意愿持续增强。今年上半年，人民币存款增加20.1万亿元，同比多增1.3万亿元。而随着理财打破“刚还款”局面，去年底部分理财产品甚至出现“断网”，居民选择提前还款的意愿也在增强。

　　房贷存量资源“争夺战”或将打响

　　在发布会议上，邹兰表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议，或者以新贷款置换存量贷款。”

　　业内许多人认为这是现有抵押贷款利率下降趋势的信号。目前尚未有银行明确宣布同意下调存量房贷利率。

　　存量房贷利率下调的难点在哪里？赵秀池指出，降低现有房贷利率会减少银行收入。银行是一种特殊企业，在一定程度上依靠存贷款利差生存。降低现有抵押贷款利率相当于减少利差收入。

　　然而，银行无法阻止购房者提前偿还贷款以降低贷款成本。赵秀池表示，让在存量房贷高利率下“站岗”的借款人与银行协商降低利率是不可避免的。她建议银行将之前的股票抵押贷款的固定利率统一转换为以LPR（贷款市场报价率）为基础的浮动利率。

　　此前在发布会议上，邹兰介绍，上半年，从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额总额超过50万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元。 “个人住房贷款余额总体略有下降。”

　　“抵押贷款市场正在从‘卖方市场’进入‘买方市场’。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，一季度存量按揭贷款余额开始减少，这或将成为大趋势，意味着按揭贷款的“蛋糕”越来越小。对于银行来说，住房贷款作为优质资产，是银行间竞争的焦点。

　　李玉佳认为，未来住房信贷市场进入存量时代后，除了自上而下的“降息”外，还会有自下而上的存量房贷“降息”，住房信贷存量资源的“争夺战”有望很快打响。随后，银行的经营行为也将发生很大的变化。比如，银行“跳出”、降低LPR加分水平来争夺客户，是不可避免的。这既包括吸引新客户申请低利率房贷，也包括吸引其他银行的客户申请低利率“转按揭”，以替代旧贷款。此外，易居研究院研究总监严跃进也指出，存量房贷利率下调有两条路径：协商或“还旧申新”。他指出，对于还款压力较大或信用评分较高的客户，建议实行差异化政策。